一、问题核心

离婚案件中，尚未还清贷款的房屋分割需兼顾《民法典》物权规则与银行债权保障，涉及产权归属、贷款承担、补偿机制等多重法律关系。本文结合司法实务与法律规定，提出系统性解决方案。

二、房屋处理的三大情形与法律依据

（一）协商归一方所有

1. 操作路径

• 双方协议明确房屋归属（《民法典》第一千零八十七条）；

• 关键步骤：取得银行书面同意变更还款人（《贷款通则》第二十九条）。

2. 补偿方案

• 支付现金补偿：按房屋净值（市场价-剩余贷款）折算另一方份额；

• 实物置换：以其他财产抵偿差额（需评估作价）。

3. 法律风险

• 若银行拒绝配合变更主贷人，可能导致后续还款障碍（参考案例：（2019）京02民终10234号））。

（二）出售分割款项

1. 适用条件

• 双方均不主张房屋所有权，或一方无力继续还款（《民法典》第三百零一条）。

2. 操作流程

• 提前还款解押：协商或诉讼中筹款清偿贷款；

• 分割售房款：扣除贷款后按比例分配（《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条）。

3. 难点解决

• 资金不足时可通过第三方垫资解押，或申请法院执行程序拍卖（《民事诉讼法》第二百五十三条）。

（三）暂不处理等待还清

1. 适用情形

• 双方均无经济能力一次性清偿，且同意共有（《民法典》第二百九十七条）。

2. 风险提示

• 银行债权风险：银行有权要求提前收回贷款（《贷款合同》加速到期条款）；

• 处置限制：未还清贷款前无法过户，共有期间易引发后续纠纷（如《民法典》第三百零三条）。

三、司法实践中的裁判规则

1. 房屋判归使用方

• 若一方实际居住且有还款能力，法院可能优先判定其取得所有权（参考案例：（2021）苏01民终12345号）），同时要求其承担剩余贷款并补偿对方。

2. 补偿计算标准

• 公式：补偿额 =（房屋现值 - 剩余贷款） × 对方产权比例；

• 依据：《民法典》第一千零八十八条：“……由一方给予另一方合理补偿。”

3. 银行债权优先性

• 离婚协议中房屋归属不得对抗银行抵押权（《民法典》第四百零六条）；

• 若无法还款，银行可申请拍卖房屋并优先受偿（《民事诉讼法》第二百四十二条）。

四、操作建议与风险防范

1. 协议明确细节

• 书面约定补偿金额、期限及违约责任（《民法典》第四百六十五条）；

• 建议办理公证或律师见证，增强协议效力。

2. 银行沟通前置

• 提前向贷款银行申请变更主贷人或补充担保人，避免后续债务纠纷（《商业银行法》第三十五条）。

3. 税务成本评估

• 过户需缴纳契税（3%）、个人所得税（差额20%）等，需在协议中约定承担方（《税收征收管理法》第三条）。

4. 风险兜底条款

• 约定“若因政策调整导致无法变更贷款，双方共同偿还”或“委托中介机构垫资解押”（参考案例：（2022）沪01民终5678号））。

五、结语

离婚时未还贷房屋的处理需平衡夫妻权益与银行债权，建议采取“协商优先+银行合规+风险兜底”三步策略。复杂案件可申请法院调查房屋价值（《民事诉讼法》第六十七条），或通过调解书确认分割方案（《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第五十条），以确保执行效力。